A ddylai landlord allu troi tenant allan drwy roi dim ond dau fis o rybudd, hyd yn oed os nad yw'r tenant wedi gwneud dim o'i le? Mae Pwyllgor Cydraddoldeb, Llywodraeth Leol a Chymunedau y Senedd wedi cytuno â Llywodraeth Cymru mai'r ateb yw Na.
Deddfwriaeth rhentu yng Nghymru
Ystyriodd y Pwyllgor y mater hwn ac eraill wrth iddo graffu ar y Bil Rhentu Cartrefi (Diwygio) (Cymru) (y Bil) yn gynharach eleni. Mae'r Bil yn diwygio Deddf Rhentu Cartrefi (Cymru) 2016 (Deddf 2016), a fydd yn y pen draw yn disodli'r system bresennol ar gyfer rhentu bron bob cartref yng Nghymru.
Mae Deddf 2016 yn anarferol gan nad yw wedi'i dwyn i rym o hyd er iddi gael ei phasio gan y Senedd bron i bum mlynedd yn ôl. Ar hyn o bryd, disgwylir iddi gael ei chychwyn yn hydref 2021. Pan fydd hynny'n digwydd, bydd y rhan fwyaf o denantiaethau a thrwyddedau yn y sectorau cyhoeddus a phreifat yn cael eu disodli gan gontractau meddiannaeth newydd. Bydd contractau meddiannaeth safonol yn dod yn lle tenantiaethau byrddaliadol sicr a’r rhain fydd y contract diofyn yn y sector preifat a chaniateir i landlordiaid cymdeithasol eu defnyddio mewn rhai amgylchiadau;
Yn gynharach y mis hwn, cyhoeddodd y Pwyllgor Cydraddoldeb, Llywodraeth Leol a Chymunedau ei adroddiad (PDF, 2.4MB) ar y Bil. Roedd y Pwyllgor yn cefnogi egwyddorion cyffredinol y Bil, gan wneud naw argymhelliad i Lywodraeth Cymru eu hystyried.
Dydd Mawrth 13 Hydref, bydd y Senedd yn trafod egwyddorion cyffredinol y Bil.
Beth mae’r Bil yn ei wneud?
Bydd y Bil yn diwygio Deddf 2016 cyn iddi gael ei chychwyn. Mae'n cynyddu’r cyfnod rhybudd heb fai ar gyfer contractau meddiannaeth safonol o ddau fis i chwe mis. Gellir rhoi hysbysiad dim bai hyd yn oed pan nad yw deiliad y contract (tymor newydd o dan Ddeddf 2016 sy'n cwmpasu tenantiaid yn ogystal â thrwyddedeion) wedi torri un o amodau'r contract. Mae'r Bil hefyd yn sicrhau na all landlord roi hysbysiad dim bai i droi deiliad contract allan tan o leiaf chwe mis o ddyddiad ei feddiannu - mae hynny'n golygu y bydd gan ddeiliaid contract o leiaf 12 mis o sicrwydd deiliadaeth oni bai eu bod yn torri un o amodau'r contract. Yn ogystal, mae'r Bil yn cyfyngu ar pryd y gellir cyflwyno hysbysiad dim bai yn ystod contract cyfnod penodol. Mae'r Bil yn gwneud nifer o eithriadau i'r darpariaethau rhybudd newydd ar gyfer mathau penodol o gontract meddiannaeth safonol. Mae hyn yn golygu y bydd yn dal i fod yn bosibl dod â chontractau meddiannaeth safonol penodol i ben drwy roi dau fis o rybudd.
Pam mae troi allan heb fai yn cael ei ddefnyddio?
O dan y system bresennol o denantiaethau, caiff pobl eu troi allan heb fai yn y sector rhentu preifat gan amlaf, ond nid bob tro. Gellir rhoi dau fis o rybudd i denantiaid sydd â thenantiaethau byrddaliol sicr i adael o dan Adran 21 o Deddf Tai 1988 heb i'r landlord orfod rhoi unrhyw resymau.
Dim ond am resymau technegol y gall tenantiaid geisio atal troi allan o dan Adran 21. Er enghraifft, os yw'r landlord wedi rhoi llai na dau fis o rybudd. Os yw'r landlord wedi dilyn y weithdrefn gywir, ac wedi rhoi'r cyfnod rhybudd cywir, bydd yn gallu cael gorchymyn adennill meddiant gan y llys a throi'r tenant allan.
Er y bydd Deddf 2016 yn dal i ganiatáu troi allan heb fai, mae'n cyflwyno rhai mesurau diogelu i atal camddefnyddio. Er enghraifft, pan fo deiliad contract yn cael ei droi allan fel y gall y landlord osgoi gwneud atgyweiriadau, ni fydd yn rhaid i'r llys roi gorchymyn adennill meddiant.
Bu mudiadau sy’n canolbwyntio ar denantiaid yn gwrthwynebu ers tro byd yn erbyn troi allan heb fai. Mae Shelter Cymru wedi ymgyrchu dros eu diddymu'n llwyr. Dywedodd mewn cyflwyniad ysgrifenedig at y Pwyllgor Cydraddoldeb, Llywodraeth Leol a Chymunedau mai ei nod oedd:
…end the use of mandatory possession altogether, so that every eviction is treated as discretionary and therefore has independent oversight to ensure that it is justified and that steps have been taken to avoid eviction into homelessness
Dywedodd cynrychiolwyr landlordiaid wrth y Pwyllgor Cydraddoldeb, Llywodraeth Leol a Chymunedau er y gellid labelu hysbysiad Adran 21 fel un heb fai, anaml y byddai'n digwydd. Dywedodd Douglas Haig o Gymdeithas Genedlaethol y Landlordiaid Preswyl (NRLA) ei fod yn hysbysiad gyda 'dim rheswm' wedi'i roi a bod landlordiaid, yn y rhan fwyaf o achosion, yn hawlio hyn ar sail ôl-ddyledion rhent neu ymddygiad gwrthgymdeithasol.
Y camau nesaf
Er bod y Pwyllgor yn cefnogi egwyddorion cyffredinol y Bil yn ei adroddiad (PDF, 2.4MB), gwnaeth nifer o argymhellion, gan gynnwys galw am:
- Adolygiad ôl-weithredu cynhwysfawr o Ddeddf 2016;
- Gwell data ar y sector rhentu preifat;
- Gwell ymgysylltu â thenantiaid yn y sector rhentu preifat; ac
- Astudiaeth ddichonoldeb i sut y gallai tribiwnlys tai penodedig neu lys sy'n ymdrin â hawliadau meddiant weithio yng Nghymru.
Galwodd y Pwyllgor hefyd am rai newidiadau i'r Bil cyn iddo ddod yn gyfraith, gan gynnwys:
- Esemptiad i'r gofynion rhybudd dim bai newydd o chwe mis, lle defnyddir eiddo i letya gweinidogion crefydd; a
- Chysylltiadau cliriach rhwng y cynigion yn y Bil a deddfwriaeth digartrefedd.
Wrth gyhoeddi adroddiad y Pwyllgor Cydraddoldeb, Llywodraeth Leol a Chumunedau, dywedodd John Griffiths AS, Cadeirydd y Pwyllgor, bod “yr argyfwng COVID-19 wedi dangos ei bod yn hollbwysig i bobl gael diogelwch ynghylch eu cartrefi.”
COVID-19 wedi dangos i ni bod diogelwch yn eu cartrefi yn hanfodol i bobl. Er bod Llywodraeth Cymru wedi gwneud ystod o newidiadau dros dro i gyfnodau rhybudd o ganlyniad i'r pandemig, mae'r Bil hwn yn rhoi sicrwydd ar gyfer mwy o ddiogelwch parhaol.
Mae'r Gwasanaeth Ymchwil wedi cyhoeddi crynodeb o'r Bil (PDF, 2259KB) sy'n rhoi trosolwg manwl o ddarpariaethau'r Bil a chefndir polisi pellach. Caiff hyn ei ddiweddaru wrth i'r Bil barhau ar ei daith drwy’r Senedd.
Erthygl gan Jonathan Baxter, Ymchwil y Senedd, Senedd Cymru